Viimsi Vallavolikogu otsustas 23. septembril 2025 lõpetada 2007. aastal algatatud Miiduranna sadama maa-ala ja lähikinnistute detailplaneeringu menetluse. Planeering võeti vastu 2008. aastal, kuid jäi järgnevatel aastatel kehtestamata.
Algne planeeringulahendus nägi ette sadama- ja tööstusala ulatuslikku ümberkujundamist äri- ja elamupiirkonnaks. Planeeringu järgi oleks olnud võimalik rajada kuni 29 elamu- ja ärihoonet ning üks 60-korruseline, 220 meetri kõrgune hoone. Planeeringu realiseerumisel oleks Viimsi valda lisandunud hinnanguliselt ligi 2700 elanikku.
Abivallavanem Alar Miku sõnul oli vallavolikogu otsuse keskne küsimus, kas ligi kaks aastakümmet tagasi koostatud planeeringulahendus vastab veel tänastele vajadustele ja arengusuundadele. „Miiduranna sadamaala on Viimsi jaoks väga oluline piirkond ning selle tulevikku ei saa vaadata 2007. aasta lähtekohtadest. Selle aja jooksul on muutunud nii valla arengueesmärgid, ruumiline olukord, keskkonnaga seotud nõuded kui ka ootused avalikule ja sotsiaalsele taristule. Kohtuotsus kinnitab, et vallal oli õigus neid muutusi tervikuna hinnata ja jõuda järeldusele, et vana planeeringu menetlemise jätkamine ei olnud enam põhjendatud,“ ütles Mik.
Planeeringu jätkamine tähendanuks sisuliselt uut lahendust
AS Miiduranna Tehas, AS Miiduranna Sadam ja OÜ Miiduranna Tehnopark vaidlustasid vallavolikogu otsuse Tallinna Halduskohtus ning taotlesid detailplaneeringu menetluse jätkamist. Tallinna Halduskohus jättis kaebuse rahuldamata.
Kohtu hinnangul ei tähenda detailplaneeringu menetluse lõpuleviimine automaatselt seda, et planeering tuleb kehtestada. Kohalik omavalitsus võib menetluse käigus jõuda ka järeldusele, et planeeringu kehtestamine ei ole põhjendatud.
Miiduranna puhul pidas kohus oluliseks, et 19 aasta jooksul olid muutunud piirkonna arengusuunad, avalikud huvid ja kogukonna ootused. Samuti ei olnud enam ajakohased vana planeeringulahendus ega selle keskkonnamõjude strateegiline hindamine.
Planeeringulahendus oli aastate jooksul ka ise oluliselt muutunud. Arendajad tegid menetluse lõppfaasis ettepanekuid ehitusmahtude vähendamiseks: algse 60-korruselise hoone asemel pakuti esmalt 18-korruselist hoonet ning hiljem kuni kuuekorruselist hoonestust kogu planeeringualal.
Kohtu hinnangul oleks selliste muudatuste tegemine tähendanud sisuliselt uue planeeringulahenduse koostamist. See oleks omakorda nõudnud avalike ja erahuvide uut kaalumist, täiendavaid kooskõlastusi ning uut avalikku menetlust.
„Kui vana planeeringulahenduse aluseks olnud asjaolud ja õiguslik raamistik on aja jooksul sedavõrd muutunud, menetluse algusest on möödunud ligi 19 aastat ning on ilmne, et arendajatega uue planeeringulahenduse osas mõistliku aja jooksul üksmeelt ja ühisosa ei leita, on igal juhul mõistlikum senisele menetlusele joon alla tõmmata ja alustada vajadusel kogu protsessi uuesti, tehes seda lähtuvalt tänastest vajadustest ja valla ruumilistest eesmärkidest,“ selgitas Mik.
Toonane keskkonnamõjude hindamine ei olnud enam ajakohane
Üheks vaidluse teemaks oli 2009. aastal valminud keskkonnamõju strateegiline hindamine (KSH). Vald ei lähtunud otsuses sellest, et KSH-l oleks formaalne aegumistähtaeg, vaid asjaolust, et aastate jooksul olid muutunud nii keskkonnaolud, õiguslik raamistik kui ka planeeringulahendus.
Kohus leidis, et sellises olukorras oli vallal põhjendatud alus pidada vajalikuks KSH sisulist ülevaatamist ja ajakohastamist. Seejuures oli KSH ajakohasus üks mitmest asjaolust, mida vald detailplaneeringu menetluse lõpetamisel arvesse võttis.
Valla investeerimisvõimekus oli samuti asjakohane kaalutlus
Kohtu seisukohalt võis vald otsuse tegemisel arvesse võtta planeeringu realiseerimisega kaasnevaid kulusid ja avaliku taristu vajadust.
Miiduranna planeeringu realiseerimine tähendaks ulatuslikke investeeringuid teedesse, vee- ja kanalisatsioonitaristusse ning sotsiaaltaristusse. Suurema elanike arvu tõttu tekkinuks täiendav vajadus samuti kooli- ja lasteaiakohtade järele.
Kohus leidis, et ka rahaliste vahendite puudumine võib teatud olukorras olla detailplaneeringu kehtestamata jätmisel asjakohane kaalutlus. Miiduranna puhul oli oluline, et 19 aasta jooksul olid asjaolud oluliselt muutunud ning planeeringu algatamise ajal ei olnud võimalik ette näha neid kulutusi, mida planeeringu tänapäeval realiseerimine vallalt eeldaks.
Kohus ei pidanud elanike vastuseisu üksi piisavaks
Kohus tegi selles küsimuses ka olulise täpsustuse. Elanike vastuseis detailplaneeringule ei tähenda iseenesest ülekaalukat avalikku huvi ning ainult vastuseisule viitamisest ei piisa planeeringu kehtestamata jätmise põhjendamiseks.
Samas ei tähenda see, et kogukonna seisukohti ei võiks arvesse võtta. Kohus leidis, et menetluse käigus esitatud vastuväiteid võib kaalutlusotsuse tegemisel arvestada ühe asjaoluna paljude hulgas.
Miiduranna puhul ei tuginenud vald üksnes kogukonna vastuseisule, vaid käsitles seda koos teiste muutunud asjaolude, arengueesmärkide, taristuvajaduse, ehitusmahtude ja planeeringulahenduse muutumisega.
Miiduranna sadamaala areng ei ole sellega lõppenud
Kohtuotsuse üks olulisemaid järeldusi on, et vald oli oma kaalutlusõigust määravas osas õigesti kasutanud.
Planeerimisotsuste puhul on kohalikul omavalitsusel ulatuslik kaalutlusruum. Kohus ei asenda selles küsimuses valla hinnangut enda omaga, vaid kontrollib, kas vald on järginud kaalutlusõiguse piire, arvestanud oluliste asjaoludega ning põhjendanud oma otsust.
Miiduranna puhul leidis kohus, et valla kaalutlused olid määravas osas asjakohased ning neid ei saanud pidada ilmselgelt põhjendamatuteks. Kohtu hinnangul oli detailplaneeringu kehtestamata jätmine piisavalt põhjendatud, see samm ei piiranud arendajate õigusi ebaproportsionaalses määras ning puudus alus otsuse tühistamiseks.
Kohtuotsus ei tähenda, et Miiduranna sadamaala edasine arendamine oleks välistatud. Vallavalitsuse eesmärk on vaadata piirkonna tulevikku esmalt uue üldplaneeringu kaudu ning kujundada terviklik arusaam sellest, milline võiks sadamaala roll Viimsi tulevases ruumilises arengus olla.
„Sadamaala arengu kavandamine on kindlasti oluline, kuid see peab põhinema tänasel olukorral ja selguma koostöös kogukonnaga. Uus üldplaneering annab võimaluse vaadata sadamaala tervikuna koos ümbritseva taristu, liikuvuse, elukeskkonna ja avaliku huviga. Seejärel on võimalik vajadusel liikuda edasi uue detailplaneeringuga,“ ütles Mik.
Tallinna Halduskohtu otsus on esimese astme kohtu otsus. Kaebajatel on võimalik esitada selle peale apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule.
