Samas sõltub uute võimaluste toimimine sellest, kui selgelt suudame eristada piiratud muudatust täiesti uue ruumilahenduse loomisest. Just siin jätab seadus kohalikele omavalitsustele, planeerijatele, arendajatele ja elanikele keerulise tõlgendamisküsimuse.
Planeerimise aeg hakkab kulgema varem
Üks oluline muudatus puudutab detailplaneeringu menetlemise tähtaega. Varem tuli detailplaneeringu kehtestamise või kehtestamata jätmise otsus teha kolme aasta jooksul planeeringu algatamisest. Nüüd arvestatakse kolme aastat juba detailplaneeringu algatamise taotluse esitamisest.
Muudatus tähendab, et menetlustähtaeg hakkab kulgema enne, kui kohalik omavalitsus on jõudnud taotlust põhjalikult hinnata, vajalikud tingimused määrata ja planeeringu algatamise otsustada. Praktikas võib märkimisväärne osa kolmest aastast kuluda lähteandmete kogumisele, uuringutele, kokkulepetele, kooskõlastustele ja planeeringulahenduse täpsustamisele.
Kolmeaastase tähtaja möödumine ei lõpeta menetlust automaatselt ega tähenda, et planeering tuleb kindlasti kehtestada. Samuti ei saa üksnes tähtaja ületamine olla mehaaniline põhjus menetluse lõpetamiseks. Tähtaja eesmärk on sundida kõiki osalisi menetlust aktiivselt juhtima ja jõudma põhjendatud otsuseni.
Seetõttu muutub senisest tähtsamaks taotluse esitamisele eelnev koostöö. Enne ametliku taotluse esitamist on mõistlik kohaliku omavalitsusega läbi arutada planeeringu eesmärk, selle kooskõla üldplaneeringuga, vajalikud uuringud, avaliku taristu vajadus ning võimalik mõju naabritele ja kogu piirkonnale.
Hästi ette valmistatud taotlus aitab vältida olukorda, kus seadusega antud aeg kulub küsimuste lahendamisele, mida oleks saanud selgitada juba varem.
Uus võimalus kehtivat detailplaneeringut muuta
Teine oluline uuendus on võimalus koostada kehtivat detailplaneeringut muutev detailplaneering. Seda saab teha kogu planeeringuala või selle osa kohta.
Sellise menetluse kasutamine võib olla põhjendatud näiteks juhul, kui detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud üle kolme aasta, planeeringu elluviimist mõjutavad uued asjaolud või vahepeal on muutunud õigusaktid, üldplaneering või teised planeeringud. Muutev detailplaneering peab olema üldplaneeringuga kooskõlas ning muudatus ei tohi oluliselt muuta kehtiva detailplaneeringu terviklikku ruumilahendust.
Muudatuse algatamine või algatamata jätmine tuleb otsustada 60 päeva jooksul taotluse saamisest ning muutev detailplaneering tuleb kehtestada ühe aasta jooksul taotluse esitamisest. Ka siin algab tähtaja arvestus juba taotluse esitamisega.
Kiirem menetlus on põhjendatud olukorras, kus kehtiva planeeringu põhisuund jääb püsima ja lahendatakse mõni selgelt piiritletud küsimus. Kui aga kohalik omavalitsus leiab, et taotluse või muude asjaolude põhjal on vaja luua planeeringualale uus terviklahendus, ei saa muutva detailplaneeringu lihtsamat menetlust kasutada. Sel juhul tuleb algatada tavapärane detailplaneering.
Seadus ei ütle, kus täpselt piir kulgeb
Probleem seisneb selles, et planeerimisseadus ei määratle eraldi mõistet „uus terviklahendus“.
Seaduses on küll määratletud „planeeringu põhilahendus“ kui planeeringu oluline osa, mis tagab planeeringuga kavandatu tervikliku toimimise. Samuti on „planeeringulahendus“ määratletud planeeringuala kohta koostatava tervikliku ruumilahendusena, mis võimaldab kavandatud maa ja ehitiste sihtotstarbelist kasutamist.
Need määratlused aitavad mõista seaduse üldist eesmärki, kuid ei anna ühest vastust küsimusele, kui suur muudatus on veel olemasoleva terviklahenduse kohandamine ja millal tekib vajadus täiesti uue terviklahenduse järele.
Terminoloogiline erinevus ei pruugi tähendada, et seadusandja soovis luua kolm sisult täiesti erinevat õigusmõistet. Süstemaatiliselt tõlgendades puudutavad „planeeringulahendus“, „terviklik ruumilahendus“ ja „terviklahendus“ sama keskset küsimust: kas maa kasutamine, hooned, juurdepääsud, haljastus, taristu ja mõjud moodustavad endiselt koos toimiva ruumilise süsteemi.
Ebaselgeks jääb aga muutuse olulisuse piir. Sellest piirist sõltub menetluse valik, menetlustähtaeg, vajalike uuringute ulatus ja inimeste kaasamise viis. Seetõttu ei ole tegemist pelgalt sõnastusliku küsimusega.
Terviklahendus on rohkem kui hoone asukoht
Planeeringu terviklikkust ei saa hinnata ainult selle järgi, kas hoone asub joonisel mõne meetri võrra teises kohas või kas selle kõrgusele lisandub üks korrus. Planeeringulahendus koosneb omavahel seotud osadest.
Hinnata tuleb muu hulgas: kas muutub maa või hoonete kasutamise otstarve; kas suureneb hoonestusmaht, kõrgus, tihedus või kasutuskoormus; kuidas muutuvad juurdepääsud, liiklus ja parkimine; kas säilivad kavandatud haljastus, avalik ruum ja puhkevõimalused; kas veevarustus, kanalisatsioon, sademeveelahendus ja muu taristu on endiselt piisavad; kas muutuvad mõjud naabritele, sealhulgas müra, varjutus, privaatsus ja vaated; kas muutub varem saavutatud tasakaal avalike ja erahuvide vahel.
Ükski protsent ega ruutmeetrite arv ei anna kõigis olukordades õiget vastust. Väike muudatus võib olla oluline tundlikus rannaäärses või väljakujunenud elamupiirkonnas. Mõnes teises asukohas võib suurem tehniline muudatus jätta planeeringu toimimise ja mõjud sisuliselt samaks.
Viimsis on see hinnang eriti oluline. Meie vald on tiheda arengusurvega, kuid samal ajal ruumiliselt piiratud. Liiklus, kooli- ja lasteaiakohad, sademevee juhtimine, rannaalad, rohevõrgustik ja tehnovõrgud moodustavad omavahel seotud süsteemi. Ühel kinnistul tehtav muudatus võib mõjutada märksa suuremat ala.
Menetluse liiki ei saa valida üksnes soovitud kiiruse järgi
Muutev detailplaneering ei tohiks kujuneda vahendiks, millega jagatakse suurem ruumiline ümberkorraldus väikesteks muudatusteks. Samuti ei tohiks tavapärast detailplaneeringut nõuda iga väheolulise paranduse korral. Mõlemad äärmused vähendaksid õiguskindlust.
Hindamisel võiks lähtuda ühest praktilisest küsimusest: kas kehtiva detailplaneeringu ülejäänud lahendus saab pärast muudatust jätkuvalt eesmärgipäraselt toimida, ilma et oleks vaja uuesti lahendada selle põhilisi seoseid?
Kui muudatus sunnib ümber korraldama liiklust, krundijaotust, hoonestuse põhimõtteid, avalikku ruumi, haljastust, taristut või planeeringuga seotud kohustusi, viitab see vajadusele luua uus terviklahendus. Sama kehtib juhul, kui muutub planeeringu varasemas menetluses saavutatud sisuline kompromiss.
Kui aga muudatus on ruumiliselt piiritletud, säilitab planeeringu eesmärgi ning ei halvenda terviku toimimist ega puudutatud isikute olukorda, võib muutva detailplaneeringu kasutamine olla põhjendatud.
Otsus peab igal juhul olema selgelt põhjendatud. Kohalik omavalitsus peab näitama, milliseid planeeringu elemente ta võrdles, milliseid mõjusid hindas ja miks jõudis järeldusele, et terviklahendus säilib või vajab uuesti loomist.
Tõlgenduspraktika peab kujunema selgeks ja ühtseks
Seaduse avatud mõisted annavad kohalikule omavalitsusele vajaliku kaalutlusruumi, kuid võivad kaasa tuua omavalitsuste erineva praktika. Taotleja võib pidada soovitud muudatust väikeseks, naaber aga näha selles kogu piirkonna tasakaalu muutmist. Vaidluse korral peab kohalik omavalitsus suutma oma hinnangut kaitsta nii sisuliselt kui ka õiguslikult.
Õigusselgust aitaks suurendada riiklik juhend või seaduse täpsustamine. Vähemalt tuleks kirjeldada tunnused, mille alusel hinnata tervikliku ruumilahenduse olulist muutmist ja uue terviklahenduse vajadust. Need ei peaks olema jäigad arvulised piirid, kuid annaksid omavalitsustele ja taotlejatele ühise lähtekoha.
Ka kohalikul tasandil saab teha palju. Taotlusele võiks eelneda konsultatsioon, kus võrreldakse kehtivat ja soovitavat lahendust. Taotleja peaks esitama selge ülevaate sellest, millised planeeringu osad muutuvad ning kuidas mõjutab muudatus liiklust, haljastust, taristut, avalikku ruumi ja naaberkinnistuid.
Mida varem need küsimused läbi töötatakse, seda realistlikum on jõuda otsuseni seaduses ettenähtud ajal.
Kiirus peab toetama head ruumi
Planeerimismenetluste kiirendamine on vajalik, kuid menetluse kestus ei ole planeerimise ainus kvaliteedinäitaja. Planeering peab looma aastakümneteks toimiva elukeskkonna. Kiiresti tehtud, kuid ebapiisavalt läbi mõeldud otsus võib hiljem põhjustada rohkem vaidlusi, kulusid ja ajakadu.
Uus muutva detailplaneeringu menetlus võib olla kasulik vahend vananenud või muutunud oludele paindlikult reageerimiseks. Selle edu sõltub aga sellest, kas suudame piisavalt selgelt ja ühetaoliselt vastata küsimusele, millal säilib senine tervik ning millal tuleb ruumilahendus uuesti läbi mõelda.
Viimsi huvides on, et taotleja, kohalik omavalitsus ja kogukond jõuaksid selle küsimuseni võimalikult vara. Eelnev koostöö, läbipaistev kaalumine ja otsuste põhjalik põhjendamine aitavad vähendada vaidlusi ning kasutada seadusega antud aega sisulise ja kvaliteetse ruumilahenduse leidmiseks.
