Facebook
RSS
Print

Korterelamute remondist ja dokumentatsioonist

27.03.2018

Sõltumata remondi vajaduse põhjustest (sanitaartingimuste parandamine, viimistluse uuendamine, kahe korteri ühendamine, seinte eemaldamine) saab remonti liigitada kahte kategooriasse: renoveerimine ja rekonstrueerimine.

RENOVEERIMINE on uuendamine, näiteks tapeedi vahetamine, seinte värvimine või uue põrandamaterjali paigaldus. Selliste tööde tegemiseks ei ole üldjuhul luba vaja. Eraldi luba ei vaja ka avatäidete (aknad, uksed) vahetamine. Siiski on siin ka erandid.

REKONSTRUEERIMINE on ümberehitamine ehk tegevus, mille käigus tehtavate tööde teostamiseks on vajalik esitada ehitusteatis või andmete esitamise teatis.

1. jaanuaril 2018 jõustunud korteriomandi ja korteriühistuseaduse kohaselt koosneb korteriomand kahest omavahel seotud asjaõigusest: eriomandist (varasemalt reaalosa) ja kaasomandi mõttelisest osast.

Korteriomandi eseme eriomand on piiritletud ruum ning selle juurde kuuluvad hooneosad, mida saab eraldi kasutada ja muuta, ilma teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone väliskuju muutmata. Ühe korteriomandi koosseisus võib olla mitu ruumi – korter, garaažiboks, kelder.

Kõik korterelamu seinad, nii välis- kui siseseinad, on korteriomanike kaasomandis sõltumata sellest, kas need asuvad korteriomandi eriomandis või mitte. Küttesüsteemi puhul tuleb arvestada, et see on üldjuhul tervikuna kaasomandis, sh ka korteris paiknevad torud ja radiaatorid. Seega ei tohi korteriomanik neid oma äranägemise järgi muuta ega kõrvaldada, samuti peab ta taluma seda, et küttesüsteemi remonditakse tavapärase valitsemise raames.

Eespooltoodust tulenevalt on korteriomandi eriomandi piiridesse jäävasse seina avause tegemiseks vajalik kõikide kaasomanike nõusolek juhul, kui on tegemist asja olulise muutmisega. Ehitusseadustiku kohaselt on ehitise ümberehitamise ehk rekonstrueerimisega tegemist siis, kui ümberehitamise käigus olemasoleva ehitise omadused muutuvad oluliselt.

Rekonstrueerimisega on tegemist kindlasti juhul, kui:

  1. muudetakse hoone piirdekonstruktsioone;
  2. muudetakse ja asendatakse hoone kande- ja jäigastavaid konstruktsioone;
  3. paigaldatakse, muudetakse või lammutatakse tehnosüsteemi, mis muudab ehitise omadusi, sealhulgas välisilmet;
  4. muudetakse oluliselt ehitise tööparameetreid või kasutatavat tehnoloogiat;
  5. viiakse ehitis kooskõlla kasutusotstarbele vastavate nõuetega;
  6. taastatakse osaliselt või täielikult hävinud ehitis.

Peamine küsimus, mida esitatakse, on - kas näiteks mittekandvaid vaheseinu võib igaüks omatahtsi eemaldada. Sellele ei ole üheselt võimalik vastata, hindamata konkreetse ehitise seisukorda ja asjaolusid. Mida vanem maja, seda rohkem on ta vajunud ning puidust majade korral omavad teatud olukorras ka mittekandvad vaheseinad jäigastavat mõju. Mittekandvast seinast võib vajumise tulemusel saada hoopis kandev sein. Näiteks on ülemise korteri omanik vaheseina kohale ehitanud 2 tonni kaaluva ahju või asetanud 500 kilose tammepuust mööblieseme. Kui nüüd alumise korteri omanik vastutustundetult vaheseina eemaldab, võib suuri kahjustusi kaasneda tervele hoonele.

Ehitusloa väljastab või ehitusteatise registreerib kohalik omavalitsus ja mõistlik oleks, kui ametnikelt enne korteri ümberehitamise soovi nõu küsitaks. Ehitusloa ja ehitusteatise menetlusse kaasatakse ka korteriühistu. Muudatustest puudutatud kaasomanike nõusolek on vajalik.

Ehituslikuks ümberkorralduseks korteriomaniku nõusolekut ei ole vaja, kui see ei puuduta tema õigusi üle selle määra, mida korteriomanik peab taluma omandi tavakasutuse piirides. Keskküttetorustiku vahetamise osas on Riigikohus leidnud, et vahetamise üle otsustamine kuulub korteriühistu liikmete üldkoosoleku pädevusse, ehk tegemist ei ole kaasomandi osa tavapärase valitsemise piirest väljuva tegevusega isegi juhul, kui sellega kaasnevad korteris suuremahulised ehitustööd (näiteks seina sees paiknevate torude asendamine). Juhul, kui tegemist on ehitusliku ümberkorraldusega, mis reaalselt mõjutab ainult ühe trepikoja elanikke, siis ei ole selliseks muudatusteks teiste trepikodade korterite omanike nõusolekut vaja. Samas tuleb arvestada, et muudatused hoone välisilmes mõjutavad kõiki korteriomanikke ja seega ei ole lubatud nõusoleku ja ehitusloata paigaldada maja välisküljele näiteks soojuspumpade agregaate, või tuua välja korstnaid.

Eriomandi ulatuse muutmiseks on vajalik ainult asjassepuutuvate korteriomanike nõusolek. Näiteks võivad kaks korteriomanikku kokku leppida, et seni ühe korteriomandi eriomandi eseme hulka kuulunud keldriboks või garaažiosa hakkab kuuluma teise korteriomandi eriomandi eseme hulka. Selliseks kokkuleppeks, samuti vastavaks kinnistusraamatu kandeks ei ole vaja ülejäänud korteriomanike nõusolekut, sest nende õigusi see ei puuduta. Millised korteriomanikud on konkreetse kokkuleppe puhul asjassepuutuvad, seda tuleb iga juhtumi korral eraldi hinnata.

Kui aga tegemist on uue eriomandi loomisega senise kaasomandi eseme arvel (näiteks pööningukorrusele uue korteriomandi loomine), siis on asjassepuutuvad kõik korteriomanikud. Kuigi selle tehinguga ei vähene ühegi kaasomaniku mõttelise osa suurus kogu kinnisasjas, väheneb siiski võimalus oma õiguste teistest sõltumatuks teostamiseks, sest uus korteriomand on kõigi korteriomanike kaasomandis.

Kui ühe korteriomandi jagamise kaudu tekib kaks uut korteriomandit, siis eelduslikult see ülejäänud korteriomanikke ei puuduta ja seega ei ole selleks vaja nende nõusolekut. Samas tuleb silmas pidada, et uue korteriomandi loomine oma eriomandi arvel ja ilma teiste korteriomanike nõusolekuta on võimalik ainult siis, kui see on „ruumikorralduslikult“ võimalik ja seda saab teha ilma ehituslike ümberkorraldusteta, st kui eraldi juurdepääs uuele korteriomandile on olemas.

Seaduse järgi peavad kaasomanikud üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Seega palume korterelamute rekonstrueerimise või eriomandi muutmisele eelnevalt pidada nõu ühistu ja kohaliku omavalitsusega, et võimalikke arusaamatuis juba eos vältida.

Ehistus- ja kommunaalamet

 


       Haabneeme LED projekt